Dlaczego mieszkalnictwo powinno być traktowane jako infrastruktura krajowa?

Ponieważ kryzys mieszkaniowy stał się problemem globalnym równie poważnym jak brak transportu czy energii. Traktowanie mieszkalnictwa jako infrastruktury pozwala rządom planować długoterminowo, zwiększać podaż i promować zrównoważony rozwój miast, zamiast pozostawiać rynek samemu sobie.

Ile ludzi na świecie nie ma dostępu do odpowiedniego mieszkania?

Około 1,6 miliarda ludzi na całym świecie nie ma dostępu do odpowiednich mieszkań. Dodatkowo badanie MFW wykazało, że 90% z 200 badanych dużych miast zostało sklasyfikowanych jako trudno dostępne, gdzie ceny domów wielokrotnie przewyższają roczne dochody mieszkańców.

Jakie są przyczyny kryzysu mieszkaniowego w Wietnamie?

Główną przyczyną jest niezgodność między tempem wzrostu cen mieszkań a wzrostem dochodów ludności. W Ho Chi Minh City średnia cena osiąga 102 mln VND/m², a 56% podaży to mieszkania powyżej 110 mln VND/m², podczas gdy rzeczywisty popyt skupia się na segmencie poniżej 50 mln VND/m².

Jakie inwestycje infrastrukturalne mają zmienić rynek mieszkaniowy?

Projekty takie jak obwodnica Ho Chi Minh City nr 3 i 4, linia metra nr 2 (Ben Thanh – Tham Luong), a także międzynarodowe lotnisko Long Thanh. Te inwestycje sprzyja decentralizacji miast i otwierają nowe korytarze dla budownictwa mieszkaniowego na terenie podmiejskim.

Mieszkanie jako infrastruktura: klucz do rozwiązania kryzysu mieszkaniowego

Kryzys mieszkaniowy dotyka świata. Eksperci proponują traktować mieszkalnictwo jako infrastrukturę krajową.

Mieszkalnictwo powinno być traktowane jako element infrastruktury krajowej na równi z transportem i energią, aby rozwiązać globalny kryzys mieszkaniowy — uważają eksperci nieruchomości. W dobie szybkiej urbanizacji i cen nieruchomości znacznie przekraczających dochody ludności, zmiana podejścia do planowania miast stała się niezbędna.

Skala globalnego kryzysu mieszkaniowego

Problemy z dostępnością mieszkań przyjęły wymiary światowe. Prognozuje się, że do 2050 roku ponad dwie trzecie ludności świata będzie mieszkać na obszarach miejskich, co wywoła ogromną presję na podaż mieszkań. Obecnie około 1,6 miliarda ludzi na całym świecie nie ma dostępu do odpowiednich mieszkań.

Badanie Międzynarodowego Funduszu Walutowego obejmujące 200 miast na całym świecie wykazało, że aż 90% z nich zostało sklasyfikowanych jako “trudno dostępne”, gdzie średnie ceny domów wielokrotnie przewyższały roczne dochody mieszkańców. Tymczasem Organizacja Narodów Zjednoczonych szacuje, że świat musi budować około 96 000 mieszkań o przystępnej cenie dziennie do 2030 roku, aby stopniowo zmniejszać tę różnicę.

Wietnam w obliczu kryzysu mieszkaniowego

Wietnam odzwierciedla cechy dynamicznie rozwijającego się rynku miejskiego, gdzie problem niedostępności mieszkań staje się coraz bardziej widoczny. W Ho Chi Minh City w 2025 roku odnotowano dodatnią poprawę płynności rynku, z około 11 500 transakcjami i wskaźnikiem absorpcji na poziomie 82%, co wskazuje na powrót popytu. Jednak nowa podaż osiągnęła jedynie około 8600 jednostek, pochodzących głównie z kolejnych faz istniejących projektów.

Niedobór podaży mieszkań w przystępnej cenie jest szczególnie dotkliwy. Średnia pierwotna cena sprzedaży osiągnęła około 102 mln VND/m², przy czym 56% podaży przypadało na segment powyżej 110 mln VND/m², podczas gdy produkty poniżej 50 mln VND/m² stanowiły jedynie około 12%. Oznacza to, że większość nowej podaży koncentruje się w segmencie średnim i wyższym, podczas gdy rzeczywisty popyt na mieszkania utrzymuje się głównie w bardziej przystępnych cenowo segmentach.

Metryka	Wartość	Znaczenie
Średnia cena m²	102 mln VND	Znacznie powyżej możliwości średniego kupującego
Oferta powyżej 110 mln VND/m²	56%	Dominacja segmentu premium
Oferta poniżej 50 mln VND/m²	12%	Niedobór mieszkań przystępnych cenowo
Transakcje w Ho Chi Minh City (2025)	11 500	Powrót popytu na rynku
Nowa podaż (2025)	8 600 jednostek	Niewystarczająca do zaspokojenia popytu
Planowana podaż 2026-2028	58 000 mieszkań	Znaczny wzrost z 80 projektów

Co to oznacza dla nabywców

Rozbieżność między podażą a popytem zmusza nabywców do szukania alternatywnych rozwiązań. Tendencja do przeprowadzek na tereny podmiejskie i do sąsiednich prowincji staje się coraz wyraźniejsza, ponieważ ludzie szukają opcji, które odpowiadają ich budżetowi, a jednocześnie mogą korzystać z coraz lepszej infrastruktury łączności.

Reformy prawne i nowe przepisy od 2026 roku

Neil MacGregor, prezes Savills Vietnam, uważa, że Wietnam stoi przed szansą na podejście do problemu mieszkaniowego z bardziej długoterminowej perspektywy. Od 2026 roku rynek będzie funkcjonować pod wpływem nowych przepisów i zaktualizowanych cenników gruntów. Chociaż zmiany te mogą zwiększyć koszty w perspektywie krótkoterminowej, oczekuje się, że stworzą bardziej przejrzystą i spójną regulację, zwłaszcza w zakresie ustalania cen gruntów i zatwierdzania projektów — dwóch kluczowych czynników, które obecnie hamują podaż.

Infrastruktura jako katalizator zmian

Szeroko zakrojone plany inwestycji publicznych w kluczowe projekty infrastrukturalne tworzą nową dynamikę wzrostu. Lepsza łączność międzyregionalna dzięki projektom takim jak:

Obwodnica Ho Chi Minh City nr 3 i 4
Przyspieszony rozwój linii metra nr 2 (Ben Thanh – Tham Luong)
Międzynarodowe lotnisko Long Thanh

Nie tylko sprzyja decentralizacji miast, ale także otwiera nowe korytarze dla budownictwa mieszkaniowego. W perspektywie 2026-2028 Ho Chi Minh City ma dodać około 58 000 mieszkań z 80 projektów, przy czym wschód miasta będzie stanowić około 50% nowej podaży, nadal odgrywając wiodącą rolę dzięki swoim atutom infrastrukturalnym.

Modele zrównoważonego rozwoju

Modele takie jak “Transport Oriented Development” (TOD) w kluczowych węzłach komunikacyjnych, w połączeniu z synergią międzynarodowego lotniska Long Thanh, będą świadkami powstawania bardziej zrównoważonych biegunów wzrostu budownictwa mieszkaniowego. Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), uważa, że gdy planowanie i rozwój budownictwa mieszkaniowego będzie synchroniczny z rozwojem infrastruktury, rynek będzie miał możliwość bardziej zrównoważonego zwiększenia podaży, jednocześnie poprawiając dostępność dla nabywców.

Przesunięcie perspektywy: od krótkoterminowości do strategii długoterminowej

Przejście od myślenia nastawionego na krótkoterminowy rozwój do strategii długoterminowej, w której mieszkalnictwo traktowane jest jako część infrastruktury krajowej, nie tylko przyczynia się do poprawy podaży, ale także kładzie podwaliny pod zsynchronizowany, zrównoważony ekosystem miejski. Takie podejście będzie lepiej w stanie sprostać przyszłym potrzebom mieszkaniowym i utrzymać stabilność rynku nieruchomości.

Problem mieszkaniowy w Wietnamie nie jest oderwany od ogólnej tendencji na świecie, ale otwiera również możliwości szybszego postępu, jeśli zostanie wybrane odpowiednie podejście. Klucz do sukcesu leży w integracji planowania mieszkaniowego z rozwojem infrastruktury, reformach prawnych oraz przejrzystości rynku gruntów.